분양가상한제 분양가 산출 방법과 국토부 발표 내용의 헛점 분석

 

먼저, 지난 글에서 말한바와 같이 분양가상한제에 의거한 분양가 산출 방법에 대해 알려드리겠습니다. 

앞서 말씀드린바와 같이 "분양가 = 토지비 + 건축비"로 간단히 말할 수 있고, 

토지비는 감정평가금액 + 가산비, 건축비는 기본형건축비 + 가산비의 구조입니다. 

 

 

먼저 토지비를 살펴보도록 하겠습니다. 

기본이 되는 감정평가금액에 대해서는 따로 설명하지 않도록 하겠습니다. 다만, 감정평가업체에서 감정평가 시 표준지공지시가를 기준으로 시세를 참고하여 보정율을 적용하면서 평가를 하게 되는데 표준지공시지가 자체가 국토교통부에서 세금 부과 및 개별공시지가를 책정하기 위해 해당 지역의 표준지를 정하여 고시하는 금액을 말하기에 현재 시세보다는 기본적으로 높을 수가 없다고 생각하시는게 편하실 겁니다. 

 

다음, 토지비에서 추가될 수 있는 가산비에는 어떤것들이 있는지 살펴보도록 하겠습니다. 

토지비에 가산될 수 있는 비용에는 크게 세금(취득세, 재산세 등 세금)과 기간이자, 지질여건에 따른 보강 공사비(연약지반공사비, 흙막이 및 차수벽 공사비 등), 지역난방분담금, 기부채납토지비 등이 있습니다. 

이 중 제세금을 제외한 나머지 부분은 각 지자체별로 조정율을 적용하여 삭감하게 됩니다. 예를 들어 연약지반공사비로 3.3㎡당 10만원이 들었을 때 조정율이 30% 적용이면 3만원만 인정받게 되는 상황입니다. 이 조정율은 지자체별로 다르고 전남의 어느 지자체의 경우는 전액 삭감을 하기도 합니다. 

 

 

다음 건축비입니다. 

기본이 되는 기본형건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비가 있습니다. 

지상층 건축비는 층별, 면적별로 국토부에서 고시되는 내용으로 19년 3월 고시된 내용 중 보편적인 26층~30층 이하에서 전용면적 60㎡ 초과 85㎡이하의 기본형건축비는 주택공급면적기준 1,660천원/㎡로 고시되었습니다.

 

전용면적 85㎡ TYPE의 경우 주택공급면적이 110㎡이라고 가정할 경우 110㎡ * 1,660천원/㎡ = 182,600천원, 분양면적 3.3㎡당 5,488천원이 됩니다. 

지하층 건축비는 지하층면적기준으로 85㎡이하일 경우 908천원/㎡, 85㎡초과일 경우 955천원/㎡으로 고시되었습니다. 

 

 

전용면적 85㎡ TYPE의 경우 지하주차장을 포함한 지하면적이 40㎡이라고 가정할 경우 40㎡ * 908천원/㎡ = 36,320천원, 분양면적 3.3㎡당 1,092천원이 됩니다.

기본형건축비로 산출 가능한 전용면적 85㎡ TYPE의 분양가는 분양면적 3.3㎡당 6,580천원입니다.  

 

 

 

건축비에서 추가될 수 있는 가산비 항목은 크게 법정초과복리시설 설치비, 인텔리전트 설비 비용, 특화설비[녹색건축인증, 친환경주택(그린홈), 외관특화비용 등]으로 나눌 수 있습니다. 물론 이 가산비들도 앞서 토지비 가산비와 같이 각 지자체별로 조정율을 적용하여 삭감하게 되고, 많게는 전액 삭감되기도 합니다. 

 

법정초과복리시설 설치비라 함은 법에서 정하고 있는 설치 기준 [ 경로당(50㎡+세대수*0.1㎡), 어린이집(세대수*0.1인), 작은도서관(33㎡이상), 주민공동시설(세대수 * 2.5㎡) ] 이상으로 설치한 면적에 대해서 지상층 건축비, 지하층 건축비를 적용받는 내용으로 복리시설의 경우 대부분 지상층으로 지상층 건축비를 적용받게 됩니다.

 

 

인텔리전트 설비 비용에는 홈네트워크 설치 비용, 초고속정보통신 특등급 공사비, 에어컨 냉매 배관 공사, 기계환기설비 공사, 쓰레기 이송설비 등이 해당되나, 재개발/재건축의 경우 일반적인 홈네트워크, 기계환기설비, 에어컨 냉매 배관 공사 이외에는 추가로 적용하기가 공사비 인상으로 쉽지 않습니다. 

 

특화설비[녹색건축인증, 친환경주택(그린홈), 외관특화비용 등]의 경우도 법에서 정하고 있는 기준 이상으로 적용시키기에는 공사비 인상으로 쉽지 않아, 재개발/재건축 현장에서는 가산비 적용을 받기 쉽지 않을 것입니다. 

 

이런 내용을 종합해보면 토지비(감정평가비용) + 토지비 가산비(이자 등 약 30~50만원) + 기본형건축비(지상,지하 658만원) + 건축비 가산비(법정초과, 홈네트워크 등 약 50~80만원)로

결과적으로는 "택비지(땅값, 감정평가비용) + 건축비(750만원~850만원) = 분양가" 정도라고 참고하실 수 있겠습니다. 

 

 

 

다만, 이번에 발표된 국토부 발표 내용에는 몇 가지 헛점이 있습니다. 

 

첫 번째.

국토부는 분양가상한제를 적용할 경우 집값이 안정화 될 것이라는 근거로 지난 2007년~2014년 상한제 적용 시기 시 집값이 2015년 이후 탄력적 적용 시기보다 집값이 안정화였다는 자료를 제시하고 있습니다. 

 

 

 

이 자료만 보면 그렇게 볼 수 있겠지만, 국토부는 2007년부터 2014년이 리먼사태 글로벌 금융위기로 인한 부동산 침체기였음을 간과하고 있습니다. 단언컨대 2007년부터 2014년 집값 안정세의 근본적인 이유는 분양가 상한제가 아닌 글로벌 금융위기라는 점은 현 시점 기준 사회 초년생 이상은 다 알고 있는 사실일 것입니다. 

 

 

두 번째.

국토부는 분양가 상한제 적용 시 가산비를 통해 추가적인 품질 향상 소요비용도 인정하고 있어 충분히 좋은 품질의 주택이 공급될 것이라 예측하고 있습니다.

 

 

국토부 정책 담당자는 실제 분양가 심의가 어떻게 진행되는 것인지 한 번도 확인하지 않을 걸까요. 지자체 홈페이지만 들어가도 분양가 상한제 가산점 조정율 비율에 대해 확인할 수 있습니다. 

아니면, 오는 10월 예정된 주택법 시행령 개정 시 이런 내용에 대한 세부 보완까지 하겠다는 걸까요. 

지금까지 경험 상 그렇지 않을 것이라는 예감은 저만 드는 것일까요. 

 

오는 10월. 부디 주택법 시행령 개정 시 현장을 아는 정책관의 현명한 정책 반영으로 시장의 혼란이 없도록. 집값을 잡으려는 취지에 맞게 제발 서울 집값 안정화를 통해 균형 발전을 이루었으면 하는 바람입니다.